房屋買賣過戶費用有哪些？想節省買房支出必看的省錢祕

 

買賣房屋的貸款、過戶費用，是不少人容易忽略的買房隱藏成本；交易房產時若未多加留意，這幾筆額外開銷可能會在短期內，對你的財務狀況造成不小的負擔。仔細看完本文，了解房屋買賣的各項支出費用，你也能划算買房，避免因購屋的稅務、手續費用陷入經濟困境！
 

一、房屋買賣過戶、貸款費用整理

房屋買賣過戶、貸款費用一覽表

交易身分	負擔費用項目
房屋買方	房屋鑑價費：5,000～28,000元 契稅：核定契價6% 印花稅：申報移轉現值1‰ 地政規費：貸款金額1‰＋書狀費80元＋謄本費20元 開辦費：3,000～5,000元 帳管費：3,000～8,000元 履約保證手續費：房屋成交價3‱ 代書費：2～3萬元（非必要，可與賣方分擔） 仲介費：成交價2%（非必要，可與賣方分擔） 房貸壽險：保費受個人條件影響（非必要）
房屋賣方	土地增值稅：土地漲價總數額 × 稅率 房地合一稅：（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）× 稅率 交屋日前房屋稅：房屋課稅現值 × 稅率 交屋日前地價稅；地價 × 10‰，累進遞增至多55‰ 交屋日前水電、瓦斯、管理費 履約保證手續費：房屋成交價3‱ 代書費：2～3萬元（非必要，可與買方分擔） 仲介費：成交價4%（非必要，可與買方分擔）

二、房屋買賣過戶「買方」負擔費用

以下我們將買賣房屋時，買方需負擔的費用分為必要/非必要兩大類，為你進行深入解析。

1.買房必要支出費用

（1）房屋鑑價費

費用計算方式：視各銀行規定，行情約5,000～28,000元

銀行需要經過鑑價，評估房屋價值，才能決定房貸的放款額度，所以房屋鑑價費可說是買房時的必要開支；而鑑價費用的高低，取決於銀行和哪一家鑑價公司配合，每間銀行、分行都有所不同。

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（2）契稅

費用計算方式：核定契價6%

當不動產所有權有所變動，如發生買賣、贈與、分割等移轉過戶行為時，政府會向最後取得建物之所有人課徵一筆稅費；以買賣情境為例，需負擔契稅的是房屋買方，稅金由「核定契價（房屋課稅現值＋房屋免稅現值－免稅騎樓現值）」乘上「買賣契稅稅率（6%）」計算得來。

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（3）印花稅

費用計算方式：申報移轉現值1‰

買房過戶時須簽屬不動產買賣契約書（俗稱公契），此時須按申報移轉現值（房屋現值＋土地現值）的1‰貼印花稅票，才能辦理後續的產權移轉登記。

（4）地政登記規費

費用計算方式：貸款金額1‰＋書狀費80元＋謄本費20元

辦理房屋貸款，最終都要到地政事務所辦理抵押權設定，地政事務所會收取貸款金額1‰的規費；若有換發、補發書狀的需求，工本費一張80元，列印一張20元。

（5）開辦費

費用計算方式：3,000～5,000元，有機會減免

申辦貸款時只會被收取一次，金額多寡依申貸管道、方案有所不同；如果原本就是銀行的優質客戶，或遇到促銷優惠活動，也有可能無須支出這筆費用。

（6）帳管費

費用計算方式：3,000～8,000元，一次性或按月、按年收取

通常指的是辦理銀行房貸時，會產生的各項手續費；金額並沒有一定的規範，收取方式則有分一次收取，和按月/按年分次收取，諮詢時可以和銀行專員確認。

（7）保險費

費用計算方式：火險約1,000元、地震險1,350元

921地震後，政府規定房屋皆須投保火險與地震險；地震險保費固定為1350元，火險保費則視保額、地區、樓層等因素有所不同，通常不會超過1000元。

（8）履約保證手續費

費用計算方式：房屋成交價3‱

購買房子時，為維護雙方權益與交易安全性，通常會建議透過履約保證機制，將購屋資金交由第三方機構保管，確保價金不會被任意挪用；這項服務的費用通常為房屋成交價的萬分之六，由買賣雙方各負擔萬分之三。

【延伸閱讀：預售屋履約保證是什麼？比較5種履約保證優缺點，避免建商違約！】

2.買房非必要支出費用

（1）代書費

費用計算方式：依當地地政士協會公告收費，約2～3萬元

委託代書（地政士）辦理房屋貸款，代書會協助完成送件、填寫申請書、地政設定等貸款流程，為你省去諸多麻煩；但考量到貸款也可以自己辦，這筆費用並非買房時的必要支出。

（2）仲介費

費用計算方式：房屋成交價2%（上限6%）

有購屋需求時，找上能提供專業建議、居中協調房價的房屋仲介，能解決不少買房時會遇到的困擾，但同時也需支付一筆成交金額2%～6%的費用（通常由買方負擔2%、賣方負擔4%），若房屋交易總價較高，這筆非必要支出的負擔並不小。

（3）房貸壽險

費用計算方式：保費金額多寡受個人條件、選擇方案影響

房貸壽險的保費金額通常由借款人的年齡、性別、職業等條件決定，一般來說，女性會比男性便宜，一次繳清會比月繳便宜；由於房貸壽險並非強制投保，建議加保前應評估自己的需求及規劃，才不會因投保產生不必要的開支，徒增買房負擔。

【延伸閱讀：房貸壽險是什麼？ 房貸保險買與不買，看完這篇就知道要不要投保】

三、房屋買賣過戶「賣方」負擔費用

以下我們同樣將買賣房屋時，賣方需負擔的費用分為必要/非必要兩大類，為你進行深入解析。

1.賣房必要支出費用

（1）土地增值稅

費用計算方式：土地漲價總數額 × 稅率

土地增值稅是土地所有權移轉過戶時，按照土地增值幅度所課徵的租稅。其中「土地漲價總數額」可以理解為「出售土地淨賺的金額」，將其乘上對應的稅率（自用住宅用地10%、一般用地20%～40%），就是出售房產時所需繳納的土增稅金。

（2）房地合一稅

費用計算方式：（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）× 稅率

房地合一稅是「賣房賺錢」時，會被政府課徵的一種稅負，依據房屋持有時間長短，分別適用不同的稅率（持有小於2年45%、2～5年35%、5～10年20%、超過10年15%）；僅有設籍滿6年的自住房地，交易時享有10%的優惠稅率及400萬元的免稅額度。

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（3）房屋稅

費用計算方式：房屋課稅現值 × 稅率 × 持有時間比例

交屋日前的房屋稅通常會由賣方負擔。須注意公式中的「房屋課稅現值」，並非房屋的交易金額，而是由不動產評價委員會依房屋建材、所處地段、折舊標準所計算出的價值；將其乘上房屋用途對應的稅率（自住1%～1.2%、其他住家1.5%～4.8%、非住家用1.5%～5%）與持有時間比例，即是所需支出的房屋稅金。

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（4）地價稅

費用計算方式：課稅地價 × 稅率 × 持有時間比例

一般用地的地價稅率有六級，依超過累進起點地價的倍數遞增，最低10‰至多55‰。和房屋稅不一樣的是，地價稅是由納稅義務基準日（8月31日）當天，土地登記簿上所記載土地所有權人負責繳納，建議房屋賣家可以以交屋日期切分，計算自己應負擔的地價稅額，並書寫於買賣契約中，保障雙方權益。

（5）水電、瓦斯、管理費

費用計算方式：各種費用加總

同樣以交屋日期為分界點，賣家需負擔交屋前的水電、瓦斯、管理費等雜項支出。

（6）履約保證手續費

費用計算方式：房屋成交價3‱

與買家平均分攤成交金額6‱的履約保證費用，用於委託第三方機構保障「房到付款」。

2.賣房非必要支出費用

出售房產時的非必要支出費用，同樣包含「仲介費」與「代書費」。這樣看下來不難發現，請人幫忙雖然方便，但會為房產交易帶來多筆額外開銷；若想壓低買賣房屋的支出費用，建議在時間許可的情況下，優先選擇「自己來」才划算！

四、其他關於買賣過戶費用的常見Q&A

•  買房的額外費用預算要抓多少？
• 除了房價2成的買房頭期款外，我們會建議再抓房價的3%～5%作為額外預算，用於支付契稅、印花稅、履保手續費、地政規費、火險地震險等必要費用。
• 房屋交易完成後，實價登錄要收錢嗎？
• 不用，申報實價登錄是免費的，不需支付任何費用。不過若是委託代書或房仲進行實價登錄，就需要支付一筆2,000～3,000元的費用。
• 房屋買賣銀行相關手續費用有機會減免嗎？
• 有的！如果長期和固定銀行往來，且一直維持優良信用，或是參與銀行舉辦的限時優惠活動，都有機會減免相關費用，減少開銷。

搞懂房屋買賣過戶、貸款時可能支出的費用項目，提前備妥用以應付相關開支的資金，才能安心又划算地交易房產，時刻維持穩健無負擔的財務狀態。