產權登記是什麼？認識不動產產權登記種類，遠離房屋產

 

在買賣房子、土地時，經常會碰上產權登記的問題，想要保障自身權益，避免碰上不動產產權糾紛，建議你一定要對產權登記的概念有基本的認識。本文將循序漸進帶你了解不動產產權登記是什麼？有哪些種類？又有哪些產權登記法規需要留意，協助你快速了解產權登記的功能與重要性！
 

一、產權登記是什麼？沒有辦理產權登記會怎樣？

產權登記全稱「財產所有權登記」，是避免財產權利歸屬不清的一種機制。用名下有房的小明來舉例，擁有房子「財產所有權」（產權）的小明，可以自由決定如何運用這個不動產，買賣、出租都不是問題，但買家和租客要怎麼知道這些權利是否屬於小明呢？

若小明有向地政機關辦理產權登記，其他人便可以透過產權登記了解到房子的主人是誰；小明所擁有的權利也將受到法律保障，不會輕易被別人侵犯。

產權登記未辦的風險

沒有辦理產權登記的房子，在持有和購買上皆存在一定風險。持有無產權登記的房子，因無法確定產權，較容易產生所有權糾紛，於交易、出租時皆會受到影響；若欲購買產權登記未辦的中古屋也要留意，除申貸困難外，因未經過公部門測量登記，若不幸碰上屋況與實際不符的情況，還可能要多支出一筆拆除違建的費用。
 

二、產權登記種類有哪些？

產權登記的種類，依照「不動產類型」可以區分為建物所有權登記、土地所有權登記兩類別；若依照「登記類別」做區分，則可歸納出建物保存登記、他項權利登記兩大類，以下將分別為你講解各產權登記種類的差異。

1.依照不動產種類區分

已登記的房屋或土地，因買賣行為使不動產的所有權發生移轉時，都會需要前往地政機關做所有權移轉登記，並繳納對應的規費。

• 建物所有權登記：購屋簽約後，應依規定在30日內向地政機關辦理建物所有權移轉登記；未來若房子的使用類型改變，也要向地政機關辦理變更，費用為申報地價或權利價值的千分之一。
• 土地所有權登記：購買土地後，要在30日內到地政機關辦理產權登記，土地地目變更時同樣也要辦理變更登記，費用為申報地價或權利價值的千分之一，若逾期未登記將面臨罰鍰。

2.依照登記種類區分

依照登記的類型進行分類，可以將產權登記區分為新房落成要辦理的「建物保存登記」，以及用於保障其他財產權利的「他項權利登記」，以下為你分段做詳細介紹。

（1）建物保存登記（房屋保存登記）

建物保存登記可以理解為「幫房子報戶口」；當房子落成時，首先會進行建物第一次測量，完成後便可以向地政機關辦理建物保存登記，因為是首次主張建物的所有權，所以又被稱作「建物所有權第一次登記」。

早期因法規不完備，不少舊房子至今都沒有完成建物保存登記，屬於俗稱的未登記建物，容易面臨前段提到所有權不明、買賣、申貸困難等產權登記未辦的風險；若發現名下房產尚未完成保存登記，建議盡快前往地政機關補登，完成登記取得所有權狀後，不僅能保障房產，還可以避免房產使用受到限制。

（2）他項權利登記

他項權利指的是保存登記之外的財產權利，大致可以分為以下7個項目：

• 抵押權：常用於房屋貸款，債權人為了保障自身債權，要求債務人向地政機關申請設定房屋抵押權，如果無法順利還錢，房屋會被拍賣抵債。
• 地上權：即使沒有土地所有權，仍可以合法使用別人土地的權利（如在土地上興建房屋）。
• 不動產役權：以別人的不動產，供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信等用途為的權利。
• 典權：一方支付典價就可以占有、使用、收益不動產的權利；期限到期若對方未依典價贖回，可以取得不動產所有權。
• 永佃權：承租地主的土地，在土地上進行沒有期限的耕作或畜牧的權利，已於2010年刪除。
• 農育權：在別人的土地上，進行農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育的權利。
• 耕作權：對於公有荒地，承墾人從墾荒日開始，無償取得土地的耕作權；向地政機關完成登記後，繼續耕作滿十年，無償取得土地所有權的權利。
   

三、預售屋、車位、頂樓加蓋要有產權登記嗎？

除了一般土地、房屋的產權登記外，還有幾種特殊形態不動產的產權登記需要注意；接下來的內容將分別為你闡述於交易預售屋、大樓車位，或建置頂樓加蓋建築時，需要留意的產權登記細節。

1.預售屋產權登記

預售屋的產權登記並非產權轉移，而是屬於「產權未辦登記」的權利移轉；未來房子蓋好，經買家驗收後，建商會將「產權已辦登記」的建物，移轉到最終的買家名下，並將產權文件、物品一併交給買家。點交時需確認文件與物品包含：

1. 土地所有權狀正本
2. 建築物所有權狀正本，分別記載建物面積
3. 建案所申請的使用執照影本
4. 門禁卡或房屋鑰匙
5. 房屋保固書、社區管理規章及設備保固書

2.大樓車位產權登記

大樓車位沒有獨立的所有權狀，所以停車位與主要建物的產權須綁定移轉，不能分開買賣；在產權登記時，大樓車位會被登記為公共設施，若產權由全體住戶共同持有，登記為「大公」，如果車位由部分住戶共同持分，則登記為「小公」，兩者的差別如下：

• 大公車位：由全體住戶共同持分，所有住戶都有使用權，通常每隔一段時間會透過抽籤決定誰可以使用車位。
• 小公車位：將車位使用權指定給特定住戶，如果沒有使用車位則不會持有，無須負擔與車位相關的稅務費用。

3.頂樓加蓋產權登記

如果想要讓頂樓加蓋的產權登記合法，需向主管單位申請建照及使用執照，增建頂樓時注意不超過頂樓面積的1/8，若加蓋物超過規定面積，根據加蓋目的與格局有以下差異：

• 特殊目的之微幅增建：以綠化或防水為目的，或是透明遮雨棚等微幅增建，多半採取拍照列管，較不會被當成違建拆除。
• 增建成套房租給房客使用：如果有危害公共安全的情況，通常會遭優先拆除，其餘情形若遭檢舉，也可能被要求限期拆除。

一般來說、公寓、社區大樓的頂樓空間都是屬於全體住戶共有，想要做頂樓加蓋，必須取得全體住戶的同意，此時就會針對頂樓加蓋的使用及管理方式簽訂「分管契約」；雖然口頭同意也能夠進行，一般為了避免糾紛，大都會以白紙黑字清楚約定為主。
 

四、怎麼確認不動產登記情形？3個產權登記查詢方法

若想知道名下房產或欲購買房屋的產權登記情形，可以利用以下3個方法查詢：

• 前往地政事務所臨櫃辦理：利用不動產標示的地段、地號或建號資料，至地政機關填寫申請書，支付20元/頁的申請費用便可取得產權登記資料。
• 登入全國地政電子謄本系統查詢：透過該系統可調取全國任一縣市、任一筆土地的地籍謄本，謄本的效力等同於親自至地政機關申請的紙本資料。
• 登入內政部地政司地籍存摺查詢：透過自然人憑證、工商憑證、組織團體憑證或政府憑證登入地籍存摺，就能查詢指定期間已登記不動產的產權狀況。
   

五、其他關於產權登記的常見Q&A

• 房子沒有辦理產權登記，可以出租嗎？
• 可以，沒有辦理產權登記的房子還是可以出租或承租，只要有租賃契約即可成立；但租客可能會考量，未來房子是否會遭遇糾紛，進而影響承租意願。
• 借名登記要怎麼釐清產權屬於誰？
• 向銀行貸款時，通常會由條件較好的人出面申請貸款，但實際使用、管理及繳交貸款的，不一定是申貸人，此情況較常見於男女朋友、父母兄弟，建議最好簽訂一份借名登記契約，也保留房貸繳納收據、雙方對話紀錄等相關文件來證明自己擁有房屋權利。
• 繼承來的不動產，多久內要完成產權登記？
• 依土地法規定，在土地或建物權利人死亡後6個月內，繼承人繳完遺產稅後，應向地政事務所申請登記繼承；逾期者每超過1個月，需繳納登記費額1倍的罰鍰，最高不超過20倍。如果1年內仍未辦理繼承登記，地政機關會公告3個月，並通知繼承人來申請登記；若依舊無人辦理，地政機關就會進行列冊管理，時效為15年，期滿後由國有財產署公開標售，所得金額將保留10年，無人認領則收歸國庫。
• 贈與的房子要怎麼辦理產權登記？
• 贈與的房子和繼承一樣，需要先繳清贈與稅，或提出免稅證明書、同意移轉證明書、不計入贈與總額證明書等相關文件，才能辦理產權登記。

 

雖然目前的建築法規沒有強制規定房屋一定要辦理產權登記，但不管買屋、賣屋、租屋、繼承，都可能面臨到產權登記的問題；搞懂產權登記的基本觀念，確實做好產權登記，不只可避免房屋產權糾紛，也能更清楚掌握名下不動產的產權狀況。