工業宅可以買嗎？ 5分鐘搞懂工業宅的優缺點、稅率計

 

近年來房價高漲，許多購屋族將注意力，紛紛轉向房價較便宜的工業宅。不過工業宅是否合法？在用途限制、銀行貸款、稅率等問題上，與一般住宅有什麼差別？本文將從工業宅的定義、優缺點、稅率試算、購買時的注意事項，以深入淺出的方式做說明，幫助你能更瞭解工業宅是否適合自己。
 

一、工業宅是什麼？可以買嗎？

工業宅顧名思義，就是房子的位置座落在工業區內。由於土地成本較低，讓工業宅的價格會比一般住宅來得便宜；不過提醒你，工業宅在使用性質上，會受到法規嚴格的限制。那麼，工業宅是否可以買入？答案是可以的。但是必須注意，工業宅只能是工作用途的性質，不可以拿來當作一般住宅居住。

工業宅的分類

工業宅可分為特種、甲種、乙種、零星四大類。乙種是指汙染較輕的建築用地，常會被當作事務所、工作室來使用。因為土地取得成本便宜，建商通常會用「乙種住宅」的話術，來誤導消費者簽約購屋。

二、工業宅優缺點有哪些？

工業宅的價格較低，所以具有一定的市場潛力，不過因為法規的限制與增值空間較小，建議在購買前應先清楚工業宅的優缺點後，再來決定是否入手。

1.工業宅的優點

• 房屋的價格較低：工業宅的土地成本低於商業區、住宅區，價格上通常只有同區房價的八成，對於預算有限的購屋族來說，具有非常大的吸引力。
• 房屋的容積率大：因為工業的用途與性質，工業宅的容積率通常高於一般住宅。因此建商可以規劃較大的房屋坪數，適合需要較大空間的購屋者。
• 房屋結構強度高：工業宅的建材與結構，必須比一般住宅的標準要來得高，像是地板、樓層的負載力，會比普通住宅強上許多。
• 可直接登記公司：工業宅可以直接登記為公司地址，對於需要辦公室或工作室的人來說，可以免去申請營業登記的手續。

2.工業宅的缺點

• 銀行貸款不容易：一般住宅貸款通常約7~8成，工業宅貸款成數卻只有6成或是更低；另外貸款利率也比一般住宅高，而且也無法申請政府優惠貸款。
• 居住生活品質差：因為座落在工業區，工業宅可能面臨噪音、灰塵、交通安全等問題，對於居住的品質有較大的影響。
• 違反法規的風險：工業宅若是做為普通住宅使用，一旦被查獲將會面臨罰款，甚至有斷水斷電的風險。
• 可能有額外成本：建商為了規避責任，通常會以毛胚屋的狀態交屋。購屋者入手後，還要花時間、費用來進行裝潢與整修。
• 水電稅率負擔重：工業宅的水電費，只適用於工業費率；而且房屋稅、地價稅在徵收時，工業宅的稅率會比一般住宅來得高。
• 轉手的難度較高：由於工業宅的缺點頗多，像是在增值空間上，也會比一般住宅來得差，因此讓工業宅轉手的難度大增。

三、工業宅的稅率試算

工業宅的地價稅、房屋稅率，與一般住宅有明顯的差異。尤其在未申請自用住宅優惠稅率的情形下，工業宅的稅負可能大幅增加。二者稅負差異如以下說明：

1.工業宅與一般住宅稅率差異

工業宅與一般住宅稅率比較

項目稅率	工業宅	一般住宅
房屋稅率	房屋評定現值 × 3%	房屋評定現值 × 1.2%
地價稅率	公告地價 × 10‰	公告地價 × 2‰

2.工業宅稅率試算

假設某工業宅的房屋評定現值為1,000萬元，公告地價為500萬元。以下依自用住宅與非自用住宅二種情況，分別試算二者房屋稅與地價稅的差距：

• 工業宅房屋稅：1000萬×3%＝30,000元
• 自用住宅房屋稅：1000萬×1.2%＝12,000元
• 工業宅地價稅：500萬元×10‰＝5,000元
• 自用住宅地價稅：500萬元×2‰＝1,000元

以上工業宅與一般住宅的稅負差額為：30,000+5,000—12,000+1,000＝22,000元

工業宅如何申請優惠稅率？

工業宅可以申請一般住宅稅率，方式如以下所列：

• 房屋稅：戶籍遷入後，於每年9月22日前，向稅捐機關申請變更住宅使用，當年度即可享有自用住宅稅率。
• 地價稅：每年5月1日前，土地所有權人完成戶籍登記，並且無出租或營業等事實，就可以申請優惠地價稅率。

四、購買工業宅的注意事項

瞭解工業宅的優缺點與稅率等問題後，也要注意如何判斷房屋是否為工業宅，以及銀行對工業宅貸款有哪些限制。詳細說明如以下所列：

1.如何查詢是否為工業宅

查詢房屋是否為工業宅，可以參考以下2種方法：

• 查詢建物性質用途：申請調閱建物謄本與使用執照，即可確認建物用途是否登記為辦公室、事務所或是廠房。
• 查詢土地使用分區：可以到內政部「不動產資訊平台」，或是到營建署「全國建築管理資訊系統」，也都能查詢到建築物的用途與性質。

2.銀行對工業宅貸款限制

因為工業宅相對於一般住宅來說轉手不易，所以銀行對於工業宅貸款的審核，大都保守且嚴格，主要會有以下2項限制：

• 貸款成數低：工業宅貸款成數通常為6成，有些銀行甚至婉拒貸款申請。
• 貸款利率高：工業宅貸款利率比一般住宅高，且無法申請政府優惠房貸。

五、工業宅常見QA

 

工業宅未來有機會合法化嗎？

有些地方政府會以專案的方式為工業宅解套，但這些申請程序通常成本高昂與耗時，而且並非所有工業宅都適用。建議購買工業宅前，應審慎評估其合法性與政策法規的限制。

 

買工業宅來住，只要不被檢舉就沒事嗎？

雖然各地區的執法力度不同，但這不代表違規使用工業宅是安全的。一經查獲違法使用，將面臨罰款、斷水斷電等裁罰，也連帶影響房屋價值。因此要以工業宅作為居住使用，建議購入前須謹慎考慮。

工業宅雖然價格較低，但其使用限制、貸款困難與稅務負擔，都讓工業宅成為一種高風險的購屋選擇。若是計畫將工業宅，作為工作室或辦公室使用，將是一個不錯的選擇；假如打算買來居住，就要謹慎評估違法的風險與成本。希望經過本文的說明，能幫助你對工業宅有更清楚的瞭解。